教えて!不動産を売却する時に出てくる「査定」とは?

リビング・ダイニングの様子
こんにちは!
リノ・ハウスの佐々木です。
「よし!自宅を売ろう!」となった時に、
まず出てくるのが不動産査定という言葉。
「査定」と一口にいえども
「一体何をするんだろうか・・・?」
「どうやって金額を決めているのだろうか・・・?」
知りたいと思いませんか?!
不動産屋さんが普段話さない
査定の裏側をお伝えしたいと思います。

1.不動産査定とは?

不動産を売却するにあたり、
不動産会社からあなたの物件が
「いくらいくらいで売れるのか」
を提案してくれるものです。
自動車の売却査定と同じです。
自動車の場合は年式、走行距離、装備、カラー、状態などが
価格を決める際の大きな要素となりますが、
不動産の場合は、
さらに多くの価格に影響する要素があります。

2.査定価格に影響する要素

1)道路状況(道路の幅、接道間口)

不動産というのは土地でも、
建物でも道路に接している必要があります。
これは、建築基準法で
2m以上土地と道路が接している部分がないと
家を建てることができないからです。
※一部例外あり
生活上では、車の出入りにも
道路の幅や土地の間口は大きく影響してきます。
やはり道路は広い方が良いとされています。
住宅街であれば6mが一番理想です。
昔の家が立ち並ぶようなところは、
4m幅の道路が多いですが、
今の車社会において生活面から
道路が広い方が評価されています。
また、旗竿地と呼ばれるような
道路と土地が接している幅が少ない土地のような
特殊な間口形状の土地は通常の土地と比較して
評価的には下がります。

2)土地の大きさ、形、間口、奥行き

土地は大きければ大きいほど評価額というのは
基本的には上がります。
例えば、周辺相場が坪あたり20万円のエリアで、
40坪の土地があったとすると、
40坪×20万円=800万円
の評価の土地ということになります。
これが同じエリアで60坪の土地であれば、
60坪×20万円=1200万円
ということになり、
土地が大きければ大きいほど
評価額が高くなるということです。
ただし、土地というのは
建物を建てて住むということが
主な目的のため
大きすぎたり、
小さすぎたりする土地というのは
単純にそのエリアの相場の坪単価と
土地の大きさをかけ算する
という事にならない場合もあります。
現在流通している主流の
土地の大きさというのは
新潟であればエリアにもよりますが、
40坪前後が主流です。
これが100坪になると
普通の4LDKの家を建てようとすると
2戸ちょっとくらいの土地の大きさに
なってしまいます。
単純に
20万×100坪=2000万
となると、
土地だけで2000万円となるため
購入できる方が非常に限られてしまいます。
ですのでこういったパターンは、
周辺坪相場よりも単価が下がることが
多いです。
例えば、20万が坪相場のエリアであれば
15万とか、そういった感じです。
あと、間口と奥行については
著しくどちらかが狭かったり、
細かったりする場合は、
普通の形の土地と比較すると
減点対象となります。
また、形も長方形の四角形が
家がプランニングしやすいので、
評価は高いです。
逆に、三角形や多角形などの変形地は
土地の大きさから、
その変形部分が有効利用できないと判断し、
その分の土地面積を控除して評価することもあるため、
減点対象になりやすいです。

3)周辺状況(近隣の雰囲気、エリアの人気度)

通常その物件そのものについて
どうかというのが査定の中心ですが、
その物件の周り、
つまり横、後ろ、向かいなどの
物件の周辺もあなたの物件の価格に
影響を及ぼす可能性があります。
具体的には、
葬儀屋、飲食店、高圧線、ボロ屋、消防署など
近くにあると嫌だと思われやすい施設があると
減点対象になりやすいです。
逆に新築やキレイな街並みなどで
印象が良いエリアであれば、
その分プラスになります。
また不動産というのは
トレンドがあり
求める人が多いエリア
というのは評価が高くなります。

4)番外編(戸建て・マンションの場合)

土地の上に建物がある場合、

戸建てとマンションの場合は上物部分の評価もあります。

戸建ての場合:築年数、間取り、駐車台数、見た目

この辺が価格に影響してくる要素です。
築年数はそのままで浅い方が
もちろん評価は高くなります。
間取りはオーソドックスな
万人受けする間取であれば、
問題ありません。
特殊な間取の場合は、
購入層が限定されるリスクがあることから、
その辺が価格に考慮されることがあります。
また、駐車台数も大きな価格要素になります。
2台とれていれば問題ありませんが、
1台のみしかない場合は、
庭を解体して駐車場を拡張できるのか、
などが判断ポイントになります。

マンションの場合:階建て、見晴らし、向き、間取り

マンションの場合は何階の部屋なのか

というのがまずポイントになります。

一般的に高層になればなるほど価格が高くなります。

また、ベランダやお部屋からの景色や

見晴らしというのも大事な要素です。

新潟であれば、

「やすらぎ堤が見える」

「海がみえる」

「新潟市が一望できる」

「桜が見える」

などプラス要素があれば尚良いです。
向きについてはLDKが南向きであれば良いですし、

角部屋というのもプラス要素になります。

3.価格をどうやって決めているのか?

ではこれまでお伝えしたような要素を基に
どうやって価格を決めているのでしょうか。
あてずっぽうで決めているわけではなく、
きちんとした根拠を基に金額を決めています。
金額算出の際に参考にするものが
以下の内容です。

1)周辺成約事例との比較

一番の金額の算出根拠となるのが

「過去の周辺での成約事例」です。
これは、実際にこの辺で

このくらいの価格で売れた

という事実を基にした客観的なデータです。

1人はこの金額で購入した方がいる

という事実に基づいて、

「この物件がこの辺でこのくらいの価格で売れているから

今回の物件はここが良くてここがマイナスだから・・・

と比較して価格を算出します。
また売れるまでに要した期間も1つポイントになります。

すぐ売れていれば、

価格的には上に行けた可能性もありますし、

逆に時間がかかっているようであれば、

苦戦する可能性も考えられます。
また成約事例の他に、

現在すでに市場に出ている周辺物件とも

比較をします。

「周辺でこれくらいのスペックで

このくらいの価格で出ていて、

これくらいの期間販売されていて

今まだ販売中である。

だから、こちらの物件は・・・」

と市場に出して比較された場合に、

勝負できるのか、ということも考慮に入れます。

2)路線価、公示価格などの行政が発表する数値

路線価というのは

主に相続税を計算するのに

基準とされている

毎年国税庁から発表される価格になります。

こちらは道路に対して

価格がついていて、

その道路に接している土地を

㎡単価(もしくは坪単価)で

かけ算して算出します。

例えば、土地の大きさが50坪で

その土地に面している道路の路線価が、

坪あたり150,000円だった場合、

150,000円×50坪=7,500,000円

となります。

路線価格は実際に仲介で売買される

相場価格よりも2~3割低いと

言われていますので、

参考値として活用しています。

また、公示価格は国土交通省が毎年発表している

ある特定の場所「基準値」の土地の価格が

いくらか、というのを不動産鑑定士が

算出した数値になります。

ピンポイントで査定したい物件の場所の価格、

ということではなく、

そのエリアでの相場を把握するのに

参考にする指標といえます。

3)他業者の予想査定価格

これは番外編ですが、

一部の不動産会社では、

他の業者と査定がバッティングした場合、

どうしても売却を任せてほしいという想いから、

わざと適正相場よりも高く査定金額を出して、

売却希望者から売却の依頼を受注するという

業者もいます。

具体的には、

「他の業者はこれくらいで来るだろうから、

うちはもう何百万上で提案しよう。」

というようにとりあえず

売却の依頼だけは取っておいて

すぐに売れなくても、

とりあえず任せておいてもらえれば

いつか売れるという思惑です。

そういう戦略もあるのかなと

思いますが、

リノ・ハウスでは

「お客様の物件を成約まで至らせることが

我々の使命である」

という想いから

あくまでも適正価格、

根拠を持った金額のご提案をしています。

まとめ

不動産は2つとして同じ物件がない
唯一無二の「オリジナル」商品です。
ですから、
上記のような様々な要素を考慮して、
総合的にあなたの物件の
相場価格を決めているのです。
あくまでもゴールは、
お客様の不動産を売却まで
お手伝いすることです。
ご所有の不動産の売却考えている方は
ぜひ一度リノ・ハウスへご連絡ください!
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